Le marché immobilier français connaît un changement d’ère. Après des années records, les ventes immobilières sont en baisse dans presque toutes les régions de France. Les prix sont également en demi-teinte, et la plupart des indicateurs sont dans le rouge. Dans cet article, nous passerons en revue les principales tendances du marché immobilier au premier trimestre 2023, en nous appuyant sur les données les plus récentes et les analyses d’experts.
1. Baisse du volume des transactions immobilières
Le volume de transactions de logements anciens en France (hors Mayotte) atteint 1 083 000 transactions à fin février 2023. Depuis août 2021, ce volume se contracte après une période haussière extrêmement concentrée et exceptionnelle, retrouvant ainsi le niveau observé juste avant la crise sanitaire.
La baisse des volumes de transactions immobilières s’est subitement accélérée, traduisant le ressenti des notaires sur un début d’année profondément calme. À ce rythme, le volume de transactions pourrait repasser sous la barre du million à la sortie de l’été.
2. Stagnation des prix de l’immobilier
Malgré la baisse des volumes de transactions, les prix de l’immobilier restent globalement stables. Selon les projections issues des avant-contrats à fin mai 2023 en évolution annuelle, les prix des logements anciens en France métropolitaine subiraient un changement de tendance important : après la décélération progressive de la hausse des prix constatée depuis septembre 2022, les prix ne seraient plus qu’en très légère hausse à fin mai 2023 (+1,3 % sur un an).
On peut néanmoins noter que les évolutions des indices de prix sur 3 mois font état d’une baisse de -0,9 % à fin mai 2023, tant sur l’individuel que sur le collectif.
3. Différences régionales dans l’évolution des prix
Les prix de l’immobilier évoluent différemment selon les régions. À Paris, les prix ont baissé de 3 % depuis le début de l’année, avec un prix moyen au mètre carré de 11 090 euros. À Lyon, Bordeaux et Marseille, la tendance est différente et plutôt à la hausse. À titre de comparaison, on note une augmentation de 1 %, 2 % et 7 % dans ces villes (respectivement). Les prix au mètre carré sont les suivants : 5 684€, 5 191 € et 4 095€.
4. Hausse des taux d’intérêts et impact sur le crédit immobilier
L’augmentation des taux d’intérêts pour les crédits immobiliers a été l’une des plus grandes préoccupations des investisseurs immobiliers. En effet, il y a 2 ans, il était possible d’emprunter à des taux exceptionnellement bas (moins de 1,5 %). Aujourd’hui, l’euphorie arrive à sa fin.
Ces derniers mois, sous l’effet de l’inflation grandissante, les taux d’intérêt augmentaient aussi. D’ailleurs, la banque centrale a décidé que le taux d’usure serait relevé tous les mois de février à juillet 2023, afin de ne pas bloquer l’accès au crédit immobilier. Aujourd’hui, le taux d’usure est fixé à 4,24 % pour les crédits immobiliers sur 20 ans et plus. Les taux d’intérêt vont certes augmenter, mais l’accès sera facilité et vous pourrez emprunter à 3,5 % en moyenne (prévisions).
5. Perspectives d’évolution des taux d’intérêt
Mi-mars 2023, la Banque Centrale Européenne (BCE) procédait à un nouveau relèvement de ses taux directeurs, le 6e depuis fin juillet 2022. Par conséquent, les banques commerciales qui empruntaient à 3 % au début de l’année, empruntent maintenant à 3,5 % auprès de la BCE. Selon certains économistes, ce relèvement des taux directeurs pourrait être le dernier (en prévision du ralentissement de l’inflation), ce qui signifie que la hausse des taux d’intérêt elle-même pourrait ralentir cette année.
6. Loi climat et rénovation énergétique obligatoire
La loi Climat & Résilience, adoptée en 2019, a pour objectif de mettre en application des mesures de façon progressive pour atteindre une neutralité carbone dans le secteur du bâtiment d’ici à 2050. Dans le secteur immobilier, plus particulièrement, le but est de réduire le nombre de logements énergivores. Ce sont des biens qui consomment beaucoup d’énergie et qui sont classés F ou G au DPE (diagnostic de performance énergétique). On les appelle les passoires thermiques (ou énergétiques).
Depuis janvier 2022, les agences immobilières ont pour obligation d’afficher la mention « passoire énergétique » dans les annonces de logements classés F et G. Il est aussi interdit, depuis août 2022, d’augmenter le loyer de ces logements. C’est aussi le cas lors du renouvellement du bail ou de la remise en location. De la même manière, il est interdit de réviser le loyer de ces passoires thermiques en cours de bail. La seule façon d’augmenter les loyers pour les propriétaires est de réaliser des travaux de rénovation énergétique.
Cette année, depuis janvier, les logements classés G+ (dont la consommation est supérieure à 450 kWh/m²/an) sont interdits à la location, car ils sont jugés trop énergivores.
7. Nouveauté pour les propriétaires : déclaration des biens sur le site impot.gouv.fr
Depuis le 1er janvier 2023, l’État a mis un service en place qui permet aux propriétaires de déclarer toutes les informations relatives à leurs biens immobiliers, en ligne. L’objectif premier est de dématérialiser les déclarations foncières et de déclarer les occupants des locaux d’habitation. Le service donne aussi la possibilité de déclarer les revenus locatifs en cas de locations.
8. Impact de la baisse du marché immobilier sur les primo-accédants
Comme le constatent les notaires, les primo-accédants aux revenus les plus modestes sont directement touchés par ce contexte macroéconomique qui les pénalise et ont, pour la plupart, disparu du marché immobilier. La baisse des prix, si elle se concrétise sous l’effet d’un cadre plus favorable aux acquéreurs, pourrait permettre au marché immobilier de retrouver un second souffle bienvenu.
9. L’audit énergétique, nouvelle obligation pour les propriétaires
Les propriétaires de biens immobiliers ont désormais l’obligation de réaliser un audit énergétique avant de mettre en vente un bien immobilier. Cette obligation est effective depuis le 1er avril 2023 pour les biens en F ou G et le sera à compter du 1er janvier 2025 pour les biens dont le DPE est noté E.
L’audit énergétique a pour but de fournir un état des lieux détaillé de la performance énergétique et environnementale d’un logement ainsi que des propositions de travaux pour améliorer les performances énergétiques du bien immobilier.
10. Immobilier neuf : une situation préoccupante
Le marché du neuf, quant à lui, continue de s’enfoncer dans la crise, entraînant l’inquiétude partagée de l’ensemble des acteurs de l’immobilier. La Fédération française du bâtiment (FFB) qualifie même le dernier trimestre 2022 sur le marché de la maison neuve en secteur diffus, avec ses 38 % de régression, de « pire exercice des seize dernières années ».
La hausse des coûts du bâtiment, liée à l’inflation et particulièrement à celle des matières premières, aux nouvelles normes environnementales, à la raréfaction du foncier poussée par la Zéro Artificialisation Nette (ZAN) fixée pour 2050, sans compter la perte progressive d’attractivité du dispositif Pinel, entraînent le marché du neuf dans une impasse économique.
En conclusion, le marché immobilier français traverse une période de baisse des ventes et de prix en demi-teinte au premier trimestre 2023. Les taux d’intérêt en hausse et les nouvelles obligations liées à la loi Climat & Résilience pèsent sur le secteur. Les investisseurs et les primo-accédants doivent s’adapter à ce contexte changeant pour réussir leurs projets immobiliers.